Как выгодно инвестировать в недвижимость в Геленджике

Недвижимость в Геленджике всегда была обласкана вниманием желающих погреться у моря. География обязывает, тут ничего не поделаешь. Но, как поделилась с нами основатель агентства недвижимости «Милтон» Светлана Бут, такого ажиотажа, как в последние годы, не было никогда. С 2009-го цены выросли в десять раз. 

Деловой клуб «Прибой» пригласил основательницу агентства недвижимости «Милтон» Светлану Бут исследовать вопрос вместе и разобраться, что случилось с рынком и есть ли вариант в нынешних условиях выгодно инвестировать в покупку жилья. Всем, кто ищет возможность переехать в Геленджик на ПМЖ, купить «второй дом» на юге, сдавать в аренду или перепродать курортную недвижимость, посвящается.

Сезон: когда лучше покупать?

Лето. В курортный сезон объём предложений на рынке самый низкий, так как часть квартир снимают с продажи и сдают в посуточную аренду. Город наводняется туристами, которые могут создавать искусственный спрос – продавцы поднимают цены, принимая интересантов за реальных покупателей. Но так как реальный спрос не оправдывает надежд, в ход идут скидки. Ещё один плюс покупки недвижимости летом – возможность совместить отдых и покупку.

Осень. «Курортные квартиры» возвращаются на рынок. Растёт всё: спрос, предложение и… цены. Но это ещё не пик, так что осенью можно подыскать идеальное соотношение цены и качества, и определённо есть, из чего выбрать.

Зима. Декабрь – пик продаж и цен. В январе и феврале спрос снижается: самые ярые покупатели совершили сделку в конце года. Можно рассчитывать на хороший дисконт и сезонное снижение цен. Это традиционное время для покупки.

Весна. Спрос оживляется. Покупатели из регионов к летнему сезону хотят приобрести квартиру у моря. Цены начинают расти.

И так по кругу, но сезонность – это всего лишь один из факторов, на рынок также влияют внешняя экономика, геополитика и ещё множество других обстоятельств, которые могут сместить пики продаж на нетипичные месяцы. Когда же всё-таки вступать в гонку?

«Как бы отлаженно ни работала статистика, лучше всего ориентироваться на себя. Интересные предложения и срочные продажи есть всегда. Главное – опираться на здравый смысл и не поддаваться эмоциям».

Светлана Бут, основатель компании «Милтон»

Что сейчас происходит на рынке недвижимости Геленджика?

Высокий спрос «подогревается» интересом инвесторов к внутреннему туризму и увеличением числа фрилансеров, которые хотят работать удалённо под южным солнцем.

Цены на квартиры в Геленджике в сентябре 2023 г.

В ближайшее время ожидаем увеличение цен на 10–15% в год.

«Цены в Геленджике сильно расслоились, зависят от класса жилья и расстояния до моря. Квартиры в старом фонде возрастом от 30 лет становятся всё менее ликвидными. Пропасть между ценами на старый и новый фонд будет расти».

Светлана Бут, основатель компании «Милтон» 

Что касается доверительного управления квартирами, в основном их сдают частным риелторам за 15–40% от выручки. Конечно, если вы сами планируете заниматься вопросами аренды, необходимые компетенции легко приобретаются на собственном опыте или специализированных курсах (второй вариант быстрее). Если речь идёт о крупной коммерческой недвижимости, имеет смысл нанимать грамотного управляющего или сдавать всё помещение в аренду, а условия тщательно прописать в договоре.

Что с коммерцией?

Цены варьируются от 80 000 до 264 000 рублей за кв. м. Средняя арендная ставка – 1000 рублей за кв. м, максимальная – у помещений на набережной, которые сдают под общепит, – доходит до 3500 рублей за кв. м.

А самый востребованный тип коммерческой недвижимости – апартаменты для сдачи в посуточную аренду отдыхающим.

Кстати, в Геленджике уже сдан в эксплуатацию новый торговый центр «Гранд», расположенный прямо в центре, на ул. Херсонской. О возможности выгодно открыть своё заведение в ТЦ предприниматели могут узнать в агентстве «Милтон». 

Ипотека или аренда?

Для ответа на этот вопрос нужно задать ещё несколько: например, квартира нужна как «родовое гнездо» или как долгосрочная инвестиция? При подсчётах важно учитывать множество факторов: стоимость квартиры, сумму первоначального взноса, ипотечную ставку, срок кредитования, ежемесячный платёж, инфляцию на недвижимость и инфляцию в стране, арендную ставку, ставку по депозитам, состояние рынка, политическую ситуацию… А лучше сразу открыть онлайн-калькулятор и не сходить с ума. Или обратиться к специалисту, который объяснит всё на пальцах.

Главный и логичный вывод: ипотеку стоит брать, если ежемесячный платёж или меньше, или равен сумме аренды, или немного её превышает, но цены на квартиру растут в год более, чем на 3–5%. Комфортный ипотечный платёж по пониженной ставке можно получить, если у вас накоплен первоначальный взнос не меньше 50% от стоимости жилья.

Светлана Бут рекомендует отказаться от ипотеки, если:

• у вас нет суммы для первоначального взноса;
• нет подушки безопасности (ежемесячные расходы на 6 месяцев);
• ваш ипотечный платёж составит более 30–40% от общего дохода семьи.

«Рекомендую искать индивидуальные решения, советоваться с профессионалами рынка недвижимости, ипотечными брокерами, работниками банка. Сейчас в Геленджике выгодно снимать квартиру, так как цены на недвижимость высокие, а арендная плата выросла не так сильно».

Светлана Бут, основатель компании «Милтон»

Куда же инвестировать в 2023 году?

• В частные дома для посуточной сдачи (в сезон – 20–30 тысяч рублей в сутки).
• В рекреационную недвижимость (туристические базы, глэмпинги, кемпинги).
• В готовый арендный бизнес с сетевым арендатором.
• В «горящие» объекты недвижимости стоимостью на 20–30% ниже рыночной (срочный переезд продавца, решаемые нюансы помещения, недострои, залоговые активы).
• В коммерческие помещения под образовательные цели, общепит, медицинские услуги, многофункциональные помещения.

Информационный обзор редакции.